ARES presta particolare attenzione alla corretta individuazione della base di valore, elemento essenziale per garantire coerenza e attendibilità alla valutazione in relazione allo scopo dell’incarico. Ogni stima viene infatti sviluppata scegliendo criteri valutativi appropriati, in funzione del contesto, della finalità e del quadro normativo di riferimento.
Quando vengono adottate basi di valore riconosciute dagli standard internazionali, queste sono applicate nel rispetto delle relative definizioni e linee guida, includendo, ove necessario, l’utilizzo di assunzioni speciali coerenti con le caratteristiche dell’immobile e con le condizioni dell’incarico.
Qualora, per specifiche esigenze, si renda necessario utilizzare basi di valore non espressamente previste dagli standard internazionali, ARES ne fornisce una definizione chiara e puntuale all’interno del rapporto di valutazione. In tali casi viene data evidenza della scelta adottata, precisando eventuali elementi di deroga rispetto ai riferimenti standard, così da garantire piena trasparenza e comprensibilità dell’elaborato.
Questo approccio consente di assicurare coerenza metodologica, chiarezza espositiva e piena tracciabilità del processo valutativo, elementi fondamentali per l’utilizzo delle perizie in ambito tecnico, societario e giudiziario.

Il valore di mercato rappresenta la principale base di riferimento nelle valutazioni immobiliari ed è riconosciuto a livello internazionale dagli standard IVS (International Valuation Standards). Esso è definito come il prezzo al quale un bene può essere trasferito, alla data di valutazione, tra un venditore e un acquirente consapevoli, indipendenti e non soggetti a condizioni di coercizione, nell’ambito di una transazione svolta in condizioni di mercato aperto e concorrenziale. Questa base di valore riflette un’ipotesi di scambio “ordinario”, in cui le parti operano in modo informato e razionale, dopo un adeguato periodo di commercializzazione. Il valore così determinato tiene conto di tutti i fattori che influenzano il comportamento degli operatori di mercato, rappresentando il prezzo più probabile ottenibile in condizioni normali. Un elemento centrale nella determinazione del valore di mercato è il concetto di “massimo e miglior utilizzo” (highest and best use), ovvero l’uso dell’immobile che ne consente la massima valorizzazione, purché tecnicamente possibile, giuridicamente consentito e finanziariamente sostenibile. Questo principio consente di considerare non solo lo stato attuale del bene, ma anche le sue potenzialità, quando realisticamente realizzabili. Il valore di mercato esclude elementi soggettivi o particolari, come vantaggi specifici per singoli acquirenti o effetti sinergici legati a situazioni individuali, e si fonda invece su condizioni generali e replicabili. Eventuali aspettative di sviluppo o trasformazione futura possono essere considerate solo se coerenti con il comportamento degli operatori di mercato e adeguatamente supportate. ARES applica il valore di mercato nel rispetto degli standard internazionali, garantendo valutazioni coerenti con il contesto reale e basate su analisi documentate del mercato, così da fornire un riferimento affidabile per operazioni immobiliari, societarie e giudiziarie.
Il canone di mercato rappresenta il riferimento per la determinazione del valore locativo di un immobile ed è definito dagli standard internazionali IVS come l’importo al quale un bene dovrebbe essere locato, alla data di valutazione, tra un locatore e un conduttore indipendenti, informati e non soggetti a condizioni di coercizione, a seguito di un’adeguata attività di commercializzazione. Questa base di valore riflette le condizioni ordinarie del mercato delle locazioni e presuppone termini contrattuali coerenti con la prassi del settore di riferimento. Il livello del canone è infatti influenzato da diversi elementi, tra cui la durata del contratto, le modalità di aggiornamento, la ripartizione degli oneri tra le parti e le condizioni generali della locazione. Anche eventuali vincoli normativi o specificità locali possono incidere in modo significativo sulla determinazione del valore. Il canone di mercato viene generalmente utilizzato per stimare il valore locativo di un immobile libero o per individuare il livello di canone applicabile in caso di nuova locazione alla scadenza di un contratto esistente. Non coincide necessariamente con il canone in essere, né rappresenta automaticamente il valore di riferimento in caso di rinegoziazione contrattuale, che deve essere valutata alla luce delle specifiche condizioni pattuite tra le parti. Nella determinazione del canone di mercato, ARES analizza i contratti comparabili, le condizioni effettive del mercato e le caratteristiche dell’immobile, definendo in modo chiaro i parametri utilizzati, inclusi eventuali incentivi o condizioni particolari che possano incidere sul livello del canone. Questo approccio consente di fornire una stima attendibile e coerente, utile sia in ambito gestionale e patrimoniale sia a supporto di valutazioni più ampie e operazioni immobiliari.

Il fair value rappresenta una base di valore utilizzata principalmente in ambito contabile e finanziario, così come definita dagli standard internazionali IFRS 13. Esso corrisponde al prezzo che si otterrebbe dalla vendita di un’attività, o che si pagherebbe per il trasferimento di una passività, nell’ambito di una transazione ordinaria tra operatori di mercato alla data di valutazione.
L’obiettivo della stima è individuare il valore più probabile in condizioni correnti di mercato, facendo riferimento a soggetti indipendenti, informati e operanti secondo logiche economiche. In questo senso, il fair value presenta, nella maggior parte dei casi, una sostanziale coerenza con il valore di mercato, condividendone i presupposti di base e le modalità di determinazione.
La valutazione al fair value richiede un’analisi puntuale dell’oggetto della stima, che deve essere correttamente identificato nella sua unità di misura, nonché delle condizioni di utilizzo più appropriate, tenendo conto del principio del massimo e miglior utilizzo per i beni non monetari. Viene inoltre individuato il mercato principale, o quello più vantaggioso, nel quale l’attività può essere scambiata, e vengono selezionate le metodologie valutative più idonee in funzione della disponibilità e qualità dei dati.
Un aspetto centrale è rappresentato dall’utilizzo di informazioni coerenti con quelle che sarebbero adottate dagli operatori di mercato nella determinazione del prezzo, secondo una gerarchia che privilegia dati osservabili rispetto a stime interne.
ARES sviluppa valutazioni al fair value in conformità ai principi contabili internazionali, assicurando coerenza metodologica, chiarezza espositiva e piena tracciabilità delle assunzioni adottate, così da fornire un supporto affidabile per le esigenze di bilancio, reporting e operazioni societarie.

Nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari, la determinazione del valore del bene avviene ai sensi dell’art. 568 del Codice di procedura civile, che individua nel valore di mercato il parametro di riferimento per la stima. Il valore viene stabilito dal giudice sulla base degli elementi forniti dalle parti e, soprattutto, dell’elaborato tecnico redatto dall’esperto nominato. L’attività estimativa richiede un’analisi puntuale e strutturata dell’immobile, che comprende il calcolo della superficie, con specifica indicazione della superficie commerciale, l’individuazione del valore unitario al metro quadrato e la determinazione del valore complessivo del bene. A tali elementi si affianca una valutazione analitica di tutte le componenti che possono incidere sul prezzo finale. In particolare, la stima deve evidenziare in modo chiaro e separato gli adeguamenti e le correzioni applicate rispetto al valore di mercato teorico. Tra questi rientrano la riduzione dovuta all’assenza di garanzia per vizi tipica delle vendite giudiziarie, gli eventuali costi di regolarizzazione urbanistica ed edilizia, lo stato di conservazione e manutenzione dell’immobile, la situazione di occupazione, nonché la presenza di vincoli, oneri giuridici non eliminabili e spese condominiali insolute. ARES sviluppa le proprie perizie in conformità a tali criteri, garantendo un’esposizione chiara, analitica e verificabile di ogni passaggio valutativo. L’obiettivo è fornire un elaborato tecnico completo e trasparente, che consenta al giudice e agli operatori della procedura di disporre di un riferimento affidabile per la determinazione del prezzo e la gestione efficace della vendita.
Il valore di liquidazione rappresenta un parametro fondamentale nelle procedure concorsuali e nella gestione della crisi d’impresa. Non si tratta di un semplice dato numerico, ma di un indicatore giuridico-economico che funge da riferimento per la distribuzione dei patrimoni e per la valutazione della convenienza delle operazioni proposte dal debitore. A seguito dell’entrata in vigore del Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza, il valore di liquidazione assume un ruolo centrale sia nelle procedure di concordato sia nelle liquidazioni giudiziali. La determinazione del valore di liquidazione tiene conto della vendita dei beni del debitore come alternativa reale alla continuazione dell’attività. Questo implica la considerazione di scenari differenti: la cessione atomistica, cioè la vendita dei singoli beni separatamente, e la cessione unitaria, che prevede la vendita dell’azienda o di rami aziendali nella loro continuità operativa. La scelta tra i due scenari viene effettuata considerando quale soluzione massimizza il realizzo netto per i creditori, secondo le regole della Absolute Priority Rule e, in caso di surplus, della Relative Priority Rule. In ambito immobiliare, il valore di liquidazione viene calcolato partendo dal presupposto di una vendita rapida e forzata, spesso inferiore al valore di mercato ordinario. ARES offre supporto tecnico nella stima del valore di liquidazione, integrando competenze normative e metodologie valutative riconosciute, con un approccio che garantisce trasparenza, coerenza e tracciabilità. I nostri elaborati consentono a giudici, curatori fallimentari e operatori di avere un quadro chiaro e affidabile, utile per il “test di convenienza” dei piani di concordato e per la gestione ottimale delle procedure di liquidazione, sia immobiliari sia aziendali. La nostra esperienza permette di trasformare un concetto complesso in un dato operativo, capace di orientare scelte strategiche e garantire una gestione efficiente e sicura delle risorse coinvolte.
ARES supporta i clienti nella gestione delle divisioni ereditarie, fornendo valutazioni immobiliari affidabili e strutturate, finalizzate a una corretta ripartizione del patrimonio tra gli eredi. La valutazione diventa in questo modo uno strumento centrale per impostare divisioni trasparenti e condivisibili. ARES interviene sia in ambito stragiudiziale, affiancando gli eredi nella costruzione di accordi, sia in contesti contenziosi, fornendo elaborati tecnici utilizzabili anche in sede giudiziaria. Le stime vengono sviluppate considerando il reale posizionamento degli immobili sul mercato, le loro caratteristiche tecniche e lo stato urbanistico ed edilizio, così da definire valori coerenti e sostenibili nel tempo. Su richiesta, la società accompagna anche le fasi successive alla divisione, offrendo supporto nella gestione, valorizzazione o eventuale dismissione degli immobili. In questo modo, ARES consente di affrontare l’intero percorso, dalla stima alla definizione operativa delle scelte, con continuità e coerenza.
ARES affianca imprese e professionisti nella determinazione del valore aziendale, fornendo analisi strutturate a supporto di operazioni societarie, riorganizzazioni e processi decisionali. La valutazione viene impostata come uno strumento operativo, utile a comprendere la reale consistenza economica dell’azienda e le sue prospettive di sviluppo. L’attività tiene conto delle caratteristiche specifiche dell’impresa, della sua struttura patrimoniale e finanziaria, della capacità reddituale e del contesto di mercato in cui opera. Particolare attenzione è riservata agli asset aziendali, inclusi quelli immobiliari, e al loro contributo nella formazione del valore complessivo. ARES sviluppa valutazioni orientate alla chiarezza e alla coerenza, utilizzabili in ambito societario, negoziale o nell’ambito di procedure, fornendo un quadro affidabile a supporto delle scelte strategiche. L’obiettivo è offrire uno strumento concreto per affrontare operazioni complesse con maggiore consapevolezza e solidità decisionale. L’esperienza maturata consente di integrare analisi economico-finanziarie e competenze tecniche, restituendo valutazioni equilibrate e funzionali alle diverse esigenze operative, dalla pianificazione alla gestione fino alla eventuale dismissione o riorganizzazione dell’attività.